Tällä kertaa Lakimuijan blogikirjoitus on asuntosijoittajan asialla. Kirjoittaja on työskennellyt vuosia ammattimaisen toimitila- ja asuinhuoneiston vuokraamistoiminnan parissa ja on asuntosijoittaja myös itse.
Yksityishenkilön harjoittamaa vuokraustoimintaa säädellään asuinhuoneiston vuokraamisesta annetulla lailla (AHVL). Vaikka AHVL on suurelta osin pakottavaa lainsäädäntöä, voidaan kuitenkin yllättävän useasta asiasta sopia vapaasti.
Vuokranantaja haluaa tyypillisesti asiallisen, vastuullisen ja ajallaan vuokransa maksavan vuokralaisen. Aina ei kuitenkaan päästä tavoitteisiin. ”Kauhuvuokralaisen” saaminen pois asunnosta (häätö) ja maksamattomien vuokrien takaisin saanti (perintä) ja vuokralaisen aiheuttamien vahinkojen korvaaminen (vahingonkorvaus) luovat itsessään jo omat oikeudelliset prosessinsa, joissa usein joudutaan turvautuman lakimiesapuun. Samalla asunto on vuokraamatta, kulut juoksevat ja vuokraustoiminta painuu tappiolle.
Vuokranantajan vuokrasopimus
Asuntoa vuokratessa vuokranantaja ottaa aina riskin, joka voi olla hallittu tai hallitsematon. Kaikkiin riskeihin ei voida varautua ennakolta, mutta useimpiin voidaan varautua riskienhallinnallisin keinoin (sopimus ja vuokralaisen valinta) ja kustannusriskien hallinnalla (vakuutukset ja asunnon materiaalivalinnat). Joskus se hyvä tuuri loppuu ja ilmenee ongelmia vuokranmaksun kanssa, vuokralainen on tuhonnut asunnon pintoja tai pahimmassa tapauksessa koko asunnon.
Vuokralaisen häätäminen, vuokrien perintä ja vahingonkorvauksien saaminen voi olla useiden kuukausien tai jopa vuosien prosessi. Yllättävän usein vuokranantaja yrittää hoitaa edellämainitut prosessit itsenäisesti, vaikka ne voisi ulkoistaa osaavalle lakimiehelle. Lakimiehen kustannukset maksaa oikeusturvavakuutus ja omavastuuosuuden voi vaatia muiden korvauksien ohella vuokralaiselta oikeusteitse.
Protip: Tarkista oikeusturvavakuutuksesi kattavuus. Kirjoittajan kotivakuutukseen kuuluva oikeusturvavakuutus kattaa oikeuskulut, jos vuokraustoimintaan hankittuja asuntoja on yksi. Jos asuntoja on useampi, niin vuokranantajan kannattaa liittää oikeusturvavakuutus omaan vuokranantajan vakuutukseensa.
Protip: Turvaudu oikeusturvavakuutukseen, kun sen paikka tulee. Ulkoista häätö, perintä ja vahingonkorvausasiat lakimiehelle, niin voit itse keskittyä olennaiseen, eli asunnon kunnostamiseen ja uuden, tällä kertaa vastuullisemman vuokralaisen löytämiseen.
Minkälainen asuntosijoittaja / vuokranantaja sinä olet?
Asuntosijoittaja on usein nuuka. Mitä halvempi vaihtoehto, sen parempi, koska rahaahan tässä ollaan tekemässä. Ja kun itse tekee kaiken, niin säästää. Joku löytää netistä ilmaisen sopimuspohjan ja toinen vannoo vuokranantajayhdistyksen ilmaisen pohjan nimiin, jonka saa maksamalla muutaman kympin vuosimaksun. Parhaat vinkithän vuokranantajatoiminnasta löytyvät sosiaalisen median keskusteluryhmistä, jossa myös vuokralaiset ovat soppaa hämmentämässä. Kuulostaako tutulta?
Ammattimaisen ja amatöörimäisen liiketoiminnan harjoittajan raja on veteen piirretty viiva. Toinen menee edellä mainitulla tavalla siitä, mistä aita on matalin ja toinen ajattelee muutaman vuoden pidemmälle ja tekee asioista itselleen helppoja toimimalla pitkällä tähtäimellä vastuullisesti. Arvaa kumpi todennäköisemmin avautuu negatiivisesti vuokralaisestaan siellä keskusteluryhmässä?
Karkea kahtiajako jakaa myös vuokralaiset. Unelmavuokralainen maksaa vuokrat etukäteen, viestii harvoin, mutta asiallisesti ja huolehtii vuokranantajan asunnosta kuin omastaan. Kauhuvuokralainen vähät välittää velvollisuuksistaan, kunhan selviää mahdollisimman helpolla ja mahdollisimman pitkään tekemättä oikeastaan mitään.
Miksi vuokrasopimus kannattaa laatia yksilöllisesti?
AHVL:n pääsääntöinen funktio on turvata heikomman osapuolen – vuokralaisen – oikeuksia, ettei vuokranantaja voi käyttää kohtuutonta mielivaltaa sopimussuhteessa. Vuokranantajan tehokkain oikeuksien turvaaja on vuokralaisen kanssa tehty kirjallinen vuokrasopimus. Vuokrasopimus luo pohjan kaikille vuokrasopimusuhteen aikaisille oikeuksille ja velvollisuuksille. Tästä syystä vuokrasopimuksen suhteen ei kannata nuukailla! Lakimiehen palkkio vuokrasopimuksen laatimisesta voidaan vähentää täysimääräisesti pääomaverotuksessa vuokraustoiminnan kuluna. Ja mikä parasta, voit käyttää samaa räätälöityä sopimussisältöä myös tulevissa vuokrasuhteissasi kyseisen asunnon kohdalla.
Ilmaiset tai halvat ”yksi sopimus sopii kaikkiin asuntoihin” – tyyppiset vuokrasopimukset eivät välttämättä aja asiaansa vuokrasuhteen aikana. Vuokrasuhteen päättyessä niistä ei välttämättä ole apua riitatilanteiden ratkaisuun esimerkiksi vahinkojen korvaamisen suhteen. Universaalit sopimuspohjat ovat melko suppeita, ja tästä johtuen soveltuvat kaikkien vuokranantajien käytettäväksi, mutta eivät välttämättä palvele sellaisten seikkojen kanssa, joista olisi pitänyt sopia etukäteen. Universaaleissa sopimuksissa ei huomioida esimerkiksi eri asuntojen välisiä eroja tai vuokranantajan yksilöllisistä tarpeita erilaisten sopimusehtojen osalta.
Lakimuija ei muuten tiedä mitään muuta toimialaa tai toimintaympäristöä, missä käytettäisiin universaalia sopimuspohjaa niin laajalti, kuin asunnon yksityinen vuokraustoiminta. Auton vuokraus, peräkärryn vuokraus, liiketilavuokraus ja jopa työkalujen vuokraus toteutetaan yksilöllisillä tai vähintään vuokraajakohtaisilla vakiosopimuksilla.
Vuokrasopimukseen kannattaa panostaa tai voit katua myöhemmin. Jos välit vuokralaiseen ovat kylmät tai jopa kärjistyneet, niin asioista voi olla hankalaa sopia vuokrasuhteen aikana ilman etukäteen annettuja sopimusehtoja. Tällaisia asioita ovat esimerkiksi kotivakuutuksen voimassaolotodistuksen saaminen, näyttöjen pitäminen vuokrasuhteen loppupuolella tai asunnon tarkastaminen ajoittain vuokrasuhteen aikana vuokranantajana toimesta. Alla muutamia esimerkkejä siitä, mihin seikkoihin kannattaa kiinnittää vuokrasopimuksessa huomiota.
Protip: Käytä vuokrasopimuksessa aina käsitettä vakuus. Vuokravakuudeksi nimettyä vakuutta voidaan käyttää vain maksamattomien vuokrakulujen kattamiseen. Vakuudesta voidaan korvata vuokrien lisäksi myös esimerkiksi asunnon vahinkoja ja tekemätön loppusiivous.
Määräaikainen, toistaiseksi voimassa oleva sopimus vai jokin fiksumpi ratkaisu?
Vuokralainen kannattaa pyrkiä sitouttamaan asumaan asunnossa jokin ennalta päätetty aika. Sitouttamisen tarkoituksena on suojella vuokranantajaa tilanteilta, joissa kuluja aiheutuu asunnon tyhjäkäynnistä ja uuden vuokralaisen hankkimisesta. Tämän seikan suhteen tulee olla tarkkana. Yleensä vuokrasopimus on tehty määräaikaisena, joka jossain vaiheessa muuttuu toistaiseksi voimassa olevaksi. Tällaisiin vuokrasopimuksiin liittyy tulkintaeroja mm. siitä, milloin sopimus on muuttunut toistaiseksi voimassa olevaksi ja milloin se on ollut irtisanottavissa. Räätälöidyissä vuokrasopimuksissa vuokrasuhteen vähimmäisaika on maksimoitu ja ratkaistu selkeällä AHVL:n mukaisella kohtuullisella sopimusehdolla, joka ei jätä asiaan tulkinnanvaraa.
Lemmikit – sallittuja vai eivät?
Lemmikkien suhteen ongelmaksi muodostuu se, että tavanomaiseen kulumaan katsottavat vauriot arvioidaan laajemmassa mittakaavassa. Jos annat vuokralaisen ottaa lemmin asuntoon, niin samalla sitoudut siihen, että lemmikin kynsistä lattiaan tulevat naarmut ovat tavanomaista kulumaa. Lemmikin hyväksyminen vuokra-asuntoon on katsottu oikeuskäytännössä tietoiseksi valinnaksi siitä, että asunnon pinnat tulevat kulumaan enemmän kuin asunnossa, jossa ei ole eläintä. Vaikka et riskiä mieltäisi, niin tuomioistuin arvioi sen usein tietoiseksi päätökseksi. Jos haluat hallita riskejä, mutta et halua kieltää lemmikin ottamista asuntoon, niin asia voidaan ratkaista sopimusehdoilla, joiden tarkoituksena on suojella vuokranantajaa ylimääräisiltä ja yllättäviltä kustannuksilta, mutta samalla sallia lemmikin ottaminen asuntoon.
Universaali sopimus: Tavanomainen kuluminen tarkastellaan normaalia laajemmassa mittakaavassa, etkä voi vaatia korvausta tai pidättää vakuutta tavanomaisista, eläimestä johtuvista vahingoista.
Yksilöllinen sopimus: Lemmikkien jälkiin osana tavanomaista kulumista otetaan kantaa sopimusehdoissa ja vuokralainen vastaa lemmikkiperäisten vahinkojen korjauskustannuksista.
Asuntoon jätettävät laitteet – uhka vai mahdollisuus?
Yleisen käytännön mukaan vuokranantaja vastaa asunnon sähkölaitteiden toimintakunnosta ja uusimisesta. Tyypillisesti asunnon varustukseen kuuluvat jääkaappi, pakastin, liesi ja uuni. Näiden laitteiden kuuluu olla asunnossa ja vuokranantaja huolehtii laitteiden huollosta ja uusimisesta. Vuokranantaja saattaa kuitenkin haluta jättää asuntoon esimerkiksi tiskikoneen, jälkiasennetun liesituulettimen, pesukoneen, kuivausrummun, tuulettimen, mikroaaltouunin, yms. koska hänellä ei itse ole laitteelle käyttöä.
Universaali sopimus:Ilman erillisiä sopimusehtoja, vuokranantajan kuluksi jää kaikkien asuntoon jätettyjen sähkölaitteiden huoltaminen ja uusiminen.
Yksilöllinen sopimus: Laitteen rikkouduttua vuokranantajan ei tarvitse huoltaa, korjata saati toimittaa uutta laitetta ja vanha voidaan hävittää. Kätevää, eikö?!
Edellä mainitut esimerkit ovat vain pintaraapaisu siitä, mistä kaikesta vuokrasopimuksella voidaan sopia, turvaten vuokralaisen oikeuksia ja minimoiden asunnon vuokrauksesta vuokranantajalle aiheutuvia kustannuksia. Sopimus on samaan aikaan oikeuksia luova riskienhallintainstrumentti, kuin todiste osapuolten maksuvelvollisuuksiin liittyvistä velvollisuuksista. Tästä syystä vuokrasopimuksen yksilöllinen laatiminen ei välttämättä ole paras paikka säästää. Parhaimmassa tapauksessa lakimiehen laatima vuokrasopimus säästää vuokranantajan tuhansien eurojen tarpeettomilta kuluilta.